عوامل برون‌زای مسکن/پایان نامه عوامل موثر بر قیمت مسکن

دانلود پایان نامه

عوامل تاثير‌گذار «برون‌زا»

بررسي عوامل بيروني تاثير‌گذار بر بخش مسکن از اين جهت حائز اهميت است که مي‌توان با شناخت صحيحي از اين عوامل، ميزان و نحوه تاثيرپذيري بازار مسکن را سنجيده و متناسب با آن راه‌حل‌هاي مناسب را ارائه داد. عدم تخصيص بهينه منابع مالي موجود به توليد مسکن در کشور به خوبي نمايان است که منابع مالي موجود- اعم از دولتي و غير دولتي – جهت فعال سازي و توسعه تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي کشور به‌رغم افزايش در آمدهاي نفتي، ناکافي و محدود است.

بنابراين لزوم برنامه‌ريزي و اولويت‌بندي بخش‌هاي اقتصادي کشور نزد برنامه‌ريزان از اهميت ويژه‌اي برخوردار است تا با تخصيص بهينه منابع مالي موجود، بتوان مشکلات اقتصادي کشور را رفع کرد. در اين ميان به دليل عدم وجود چنين ديدگاهي در نزد برنامه ريزان اقتصادي کشور، منابع به تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي اختصاص مي‌يابد که بازدهي لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها مي‌شود.

در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولويت بخش مسکن منجر به توليد و افزايش عرضه و کاهش قيمت آن در بازار خواهد شد که در اين صورت «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» که بيش از 30‌ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پيدا خواهد کرد.

البته قابل اشاره است که افزايش منابع بخش مسکن به تنهايي به معناي افزايش توليد مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت اين امر به شرايط فعلي بازار مسکن بر مي‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنين در کشور‌هاي تک محصولي همچون ايران که متکي بر در آمدهاي نفتي هستند، در صورت اتخاذ تصميمات نادرست، افزايش نامناسب نقدينگي که به سبب افزايش در آمدهاي نفتي صورت مي‌پذيرد منجر به تورم شديد در قيمت اکثر کالاها مي‌شود. (سعیدی ، 1390)

اين تورم ممکن است در اقلام تجاري، مصرفي و… به وسيله اهرم‌هاي مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌هاي غير منقول همچون زمين، ساختمان و برخي خدمات به دليل خصوصيات ذاتي آنها (‌محدوديت در غير منقول بودن، غير تجاري بودن، عدم قابليت واردات و…) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه شدت نيز خواهد يافت، از طرفي، عوامل توليد نيز به سمت اين کالاها جهت دهي شده و ورود سرمايه‌هاي غير حرفه اي و سرگردان، سبب سوداگري و واسطه گري در آنها مي‌شود و اين‌گونه کالاها به ويژه زمين و مسکن را از يک کالاي مصرفي به يک کالاي سرمايه‌اي پربازده تبديل خواهد

کرد و در نهايت سبب تخصيص غير بهينه عوامل توليد و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادي خواهد شد.

البته قابل ذکر است که نشانه‌هايي از تحقق «بيماري هلندي» در بخش مسکن نمايان شده است، بدين معنا که کالاي مصرفي مسکن به يک کالاي سودآور و سرمايه اي تبديل شده است. همان‌طور

که ذکر شد، خانه و مسکن يک کالاي مصرفي بادوام است و بايد براساس توليد و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قيمت برسد، اما به دليل تبديل شدن به يک کالاي سرمايه اي، به راحتي توسط

عرضه‌کننده قيمت آن افزايش مي‌يابد و متقاضي نيز به دليل نياز به آن، در هر صورت تن به قيمت عرضه شده خواهد داد و چون اين تقاضا به دليل تصور متقاضي از افزايش حتمي‌ و چند باره قيمت در

آينده «فوري»برخوردارخواهدبود، با وجود شکل‌گيري بازار، بيماري هلندي در آن اتفاق مي‌افتد که نوعي «شکست بازار» است.

با اين توضيحات، بخش غير دولتي توانايي لازم را براي ايجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمي‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عميق ايجاد شده بين عرضه و

تقاضا را کم کند. از اين رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکميت و مالکيت ضروري بوده و بايد در مهار بحران ايجاد شده ناشي از «شکست بازار»، با اهرم‌هاي خود وارد عمل شود.

در عين حال، بازارهاي اصلي اقتصاد کشور را مي‌توان به «زمين و مسکن»، «کالاهاي بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهاي سرمايه (‌بورس)» تقسيم کرد. از ميان بازارهاي مذکور، دولت به دليل دارا

 بودن منابع معتنابهي از ارز و پشتوانه بالاي طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلي «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.

دانلود پایان نامه