عوامل برون‌زای مسکن/پایان نامه عوامل موثر بر قیمت مسکن

عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا»

بررسی عوامل بیرونی تاثیر‌گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل، میزان و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد. عدم تخصیص بهینه منابع مالی موجود به تولید مسکن در کشور به خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی و غیر دولتی – جهت فعال سازی و توسعه تمامی‌بخش‌های اقتصادی کشور به‌رغم افزایش در آمدهای نفتی، ناکافی و محدود است.

بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان مشکلات اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود.

در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» که بیش از 30‌ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.

البته قابل اشاره است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنین در کشور‌های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود. (سعیدی ، 1390)

این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و… به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها (‌محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و…) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه شدت نیز خواهد یافت، از طرفی، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می‌شود و این‌گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد

کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.

البته قابل ذکر است که نشانه‌هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. همان‌طور

که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط

عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌ و چند باره قیمت در

آینده «فوری»برخوردارخواهدبود، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است.

با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و

تقاضا را کم کند. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.

در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (‌بورس)» تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا

 بودن منابع معتنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.